전세금 돌려받는 날짜 | 전세금 받기전 이사 | 전세집이사 시기

전세금 돌려받는 날짜, 집 비우기 전에 꼭 알아야 할 것들

"이사는 다가오는데 전세금은 아직 못 받았어요. 이사 먼저 해도 되나요?"
"새 집 잔금일이 코앞인데, 기존 집주인이 전세금을 안 돌려주네요. 어떻게 하죠?"

이런 걱정, 한 번쯤 해보셨죠? 특히 요즘처럼 역전세 문제가 심각해진 시기에는 세입자가 전세금을 제때 못 돌려받는 상황이 너무 흔하게 발생하고 있어요.

이사 날짜는 정해졌고, 이삿짐은 다 빠졌는데 전세금은 아직…
이럴 땐 어떻게 해야 할까요?

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는
전세금 돌려받는 정확한 시기,

그리고 전세금을 받기 전 이사를 해야 하는 상황에서의 대처법에 대해 꼼꼼히 알려드릴게요.

 

 

전세금 돌려받는 날짜, 정확히 언제일까?

전세계약이 끝나면 당연히 보증금을 돌려받아야 해요.
그런데 ‘언제’ 받을 수 있느냐는 상황에 따라 달라지죠.

전세계약 만료일 = 법적으로 보증금 반환일

원칙적으로 전세금은 계약 만료일에 세입자가 집을 비워준 상태에서 집주인이 반환해야 해요.
즉, 아래 두 가지 조건이 충족되면 돌려받을 수 있어요.

1. 전세계약 기간이 만료되었고
2. 세입자가 집을 비웠을 때

이 조건을 충족하면 집주인은 즉시 보증금을 반환해야 할 의무가 생겨요.

세입자가 먼저 나가는 경우는?

세입자가 계약 만료 전에 먼저 이사하거나, 계약 연장을 하지 않고 나가기로 한 경우에도,
입주자(다음 세입자)가 구해지기 전까지는 보증금 반환이 늦어질 수 있어요.

이런 경우, 실제 전세금 반환은 보통 아래 시점에 이루어져요.

• 새 세입자가 입주하면서 보증금을 낼 때
• 혹은 집주인이 마련한 자금으로 바로 반환할 때

그러나 이 시기를 확실히 예측할 수 없는 경우가 많아서, 세입자가 먼저 이사하고도 몇 주~몇 달을 기다려야 하는 상황도 종종 발생해요.

 

 

전세금 받기 전에 이사해야 할 때, 주의할 점

이런 상황, 생각보다 많아요.
이사 날짜는 다가오고, 새 집 잔금도 쳐야 하는데
전세금이 아직 입금되지 않았을 때, 어떻게 해야 안전할까요?

1. 임차권 등기명령으로 권리 보호하기

전세금을 아직 못 받았지만 이사를 먼저 해야 할 때,
반드시 해야 할 조치가 바로 임차권 등기명령 신청이에요.

• 임차권 등기란?
  세입자가 이사한 뒤에도 전세금 반환청구권을 유지할 수 있도록 법적으로 등기부에 표시하는 제도
• 신청 방법:
  관할 법원에 간단한 서류 제출 + 인지세 및 송달료 (약 1~2만 원대)
• 장점
  이사한 이후에도 우선변제권 유지 가능
  경매 시에도 보증금 돌려받을 수 있는 권리 확보
  집주인이 ‘집 비웠으니 권리 없지 않냐’고 할 수 없음

주의!
임차권 등기 없이 이사해버리면,
집주인이 전세금 반환을 미루거나
집이 경매에 넘어가도 변제 순위에서 밀릴 수 있어요.

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임차권 등기 없이 이사하면 생기는 리스크

변제 우선순위에서 밀린다

보증금 반환 문제는 선순위냐 후순위냐에 따라 돌려받는 금액이 달라져요.
그런데 임차권 등기가 없으면 전입일 기준 효력이 사라지고,
집이 경매에 넘어가면 후순위 채권자로 밀려 일부만 받게 될 수 있어요.

집주인이 고의로 반환 지연해도 법적 대응이 어려움

세입자가 임차권 등기를 해두면,
집주인이 보증금 반환을 미루는 것에 대해 법적으로 대응할 수 있어요.
하지만 등기 없이 이사한 경우,
‘이미 집에서 나갔으니 권리가 없다’는 주장을 받아들여지는 경우도 있어요.

 

 

전세금 반환까지 걸리는 시간, 얼마나 될까?

이사 전 임차권 등기를 해두더라도,
전세금을 실제 돌려받는 데는 수주에서 수개월까지 걸릴 수 있어요.

가장 빠른 경우

• 새 세입자가 바로 입주해 보증금 인수
  → 1~2주 내 입금

평균적인 경우

• 다음 세입자 구할 때까지
  → 한 달 이상 소요 가능

최악의 경우

• 집주인이 전세금 반환 능력이 없음
• 경매 또는 소송 절차 진행
  → 수개월~1년 이상 소요 가능

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전세금 반환 문제, 이렇게 준비하면 안심이에요

1. 이사 전에 임차권 등기 신청

세입자가 직접 신청 가능하며, 법률구조공단이나 인터넷으로도 가능해요.

2. 이사 후에도 열쇠를 넘기지 마세요

열쇠를 넘기면 ‘명도’가 완료됐다고 간주될 수 있어요.
전세금을 받기 전까지는 임차권 등기 후 열쇠 인도가 안전해요.

3. 집주인과 문자/카톡으로 대화 내용 남기기

언제까지 보증금을 반환하겠다는 서면/메신저 증거를 확보해두면
향후 법적 분쟁 시 매우 유리해요.

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전세금 못 받은 채 이사? 절대 그냥 나가지 마세요

전세금은 내 전 재산일 수도 있어요.
그만큼 돌려받는 과정에서 단 한 번의 실수도 치명적일 수 있어요.

• 집을 나가기 전에는 반드시 임차권 등기 신청
• 보증금 반환 전까지는 명도(열쇠 인도) 보류
• 집주인이 반환 지연할 경우, 내용증명 발송 → 소송 가능성 검토

이 과정을 알고 움직이면, 혹시 모를 피해를 충분히 줄일 수 있어요.